在业务和股价上一直低迷的映客，这次可能通过房地产赚回来。
10月24日晚映客发布公告称，公司控股的子公司湖南映客置业控制权即将发生变更，公司以550万元的价格出售映客置业11%的股权，出售完成后，映客从51%的控股权减少至40%，而另一个股东长沙龙湖房地产开发有限公司股份则由49%增加至60%。
这一转让的背后本质上是映客以高科技互联网公司低价拿地，然后转手给房地产开发公司进行商业开发获利的行为，这也是移动互联网第一起公开的、赤裸的土地转让事件。
新浪财经就此事询问映客，相关人士表示暂时不清楚情况，不便对外回应。
拿地+开发耗资5.71亿元，进一步挤压映客现金流
映客置业拥有的土地地块在湖南湘江新区，东邻湖南湘江新区土地储备中心，南临兴联路，西临罗谷塘路，北邻长沙先导洋湖建设投资有限公司。土地面积为约4.1万平方米。
2018年9月13日，映客的的控股子公司湖南映客置业在拍卖中以人民币4.9亿元成功投得土地的土地使用权，如今以5亿元的估值原价出让。
本次交易完成后，映客须支付总收购代价约人民币4.9亿元的40%，即人民币1.96亿元。收购代价的余下60%将由开发商龙湖地产支付。根据目前的预算，映客传媒亦将承担土地开发成本约人民币3.75亿元，相当于开发成本约人民币9.37亿元的40%。
这意味着在这块土地上，映客将要承担5.71亿元。
这些钱从哪里来？
公告显示，此次购买土地的1.96亿元将会从公司自有现金中支出，而开发需要的3.75亿元将由子公司向母公司借款，待地产销售完成后归还。
根据映客2018年半年报显示，其现金及现金等价物为7.9亿元人民币，相比于2017年同期的21.83亿元，减少了63.81%，在这种情况下未来几年内映客将要拿出5.71亿元开发房地产业务，对现金流将会形成挤压效应。
映客低价拿地，转手龙湖地产开发牟利
按照目前的规划，这块土地上将建设五栋住宅楼及两栋商业楼。七栋楼宇的总建筑面积约为14万平方米，其中约 20%将留作该公司自用，其中包括办公室、雇员住房及演示直播间，余下建筑面积（包括住宅及商业楼的单位）将售予外界买家。
这意味着14万平方米的面积中有11.2万平方米将会被用作开发，那这笔生意映客能够挣多少钱呢？
“从现在的信息判断，地块拥有住宅用地和商业用地两种，商业拿地价格会比住宅用地拿地价格高，如果纯粹以住宅用地来衡量的话，这块地的楼面价约为3500元每平米。”一位碧桂园员工对新浪财经表示，按照行业惯例住宅楼面价=拿地总价/建筑总面积。
新浪财经检索资料发现，在2016年末湖南湘江新区土地储备中心曾经出让一块土地，楼面价超过9000元，堪称当时的地王，价格约是映客拿地的2.5倍。
“这么低的价格拿地肯定是有政策扶持，不然不可能拿到，一般拿到的这种地在售卖上也有限制，优先买给企业相关从业人员，剩下的才能公开出售给第三方”。
上述碧桂园员工表示，这种地块上的住宅、商业开发售价都是有严格规定的，一般是楼面价的1.5倍左右，政府会在备案阶段限价的。
这意味着如果建成后住宅售价徘徊在6000元每平米左右，和周边住宅价格相比相当的便宜。
新浪财经检索发现，该地临近的湘江新区土地储备中心由于背山面水，属于风景比较好的地块，附近的金茂梅溪湖1期、2期的新房价格都在1万3到1万4每平方米，是映客的约2倍。
“现在住宅用地和商业用地比例还不清楚，真正定价的时候需要考虑商业用地较高的成本，但总体来说映客肯定是赚的。”上述碧桂园员工强调。
（公司观察 文/凌先静）
